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上海楼盘供应增加 龙湖和滨江还要做预售证困难
2018-02-15 08:01:10
来源:文章来源于网络

  上海楼盘供应增加,龙湖、滨江还要做“预售证”困难户?

  记者 孙婉秋 实习生 常佳嵘

上海楼盘供应增加 龙湖和滨江还要做预售证困难

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上海楼盘供应增加 龙湖和滨江还要做预售证困难

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  编者按:

  2017年,上海楼市宏观调控依旧,稳定房价是主旋律,房企涨价冲动被遏制。在此背景下,如何“涨价”成了房企普遍面临的头等难题。而几乎所有上海楼盘上都附着了一个动作:翘首以盼预售证。

  上海的房地产开发商们于是思考着“终极问题”:卖还是不卖?在何种价位开售?

  我们从中挑选了两个颇具代表性的楼盘,它们都曾承受期待,它们对所属企业也都有着特殊意义,对其解读,能让市场更了解调控下的房企的真实动态。

  2018年初的《丁祖昱评楼市》发布会中,易居集团CEO丁祖昱在2018年看好的城市中依然押注上海,因为上海2017年楼市调控,大量项目并未入市,积压的楼盘总值超过6400亿元。

  楼盘供应量剧增

  6400亿元是什么概念呢?

  2017年上海楼市一年的成交额差不多是2600亿元,这也意味着楼市里储存的“蓄水池”已经足够两年多的去化周期。

  《国际金融报》记者据此与上海市房管局联系,对方婉拒称相关预证信息可与各个分区房管局电话求证。

  随后,记者联系上浦东新区房管局,对方告知项目信息不便透露,审批按照上级单位指示执行,并不了解具体政策。

  上海中原地产首席分析师卢文曦将此比作堰塞湖。

  在卢文曦看来,为了防止堰塞湖承受不住湖水的强大张力而遭受破坏,预售证的闸门会适当打开,今年上半年环境相较去年会宽松些,但总基调依然还是严控的。这也意味着这些预证排队项目将陆续分时间段、分批次进入市场。

  事实确实如此。

  在刚刚过去的1月,14个楼盘连开,4272套房源入市。可惜的是,在新楼盘纷涌而入的身影中依然未见龙湖天璞和滨江公园壹号。

  对于开发商而言,在取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证和施工许可证后,如果投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期便可申请预售证。

  有业内人士表示,目前上海预售商品住宅的价格审核须经两道手续,区政府相关部门审批通过后,还须上报市级主管单位把关。

  卢文曦表示,开发企业入市的房源,几乎都要接受相关部门的指导价格,如果房价过高则须根据拿地和建筑成本说明缘由,如果双方差异过大,很有可能审批不过。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,预售证并不难拿,关键在于房企是否愿意割舍掉部分利益。刚需住房、首次改善住房通常价格不高,不会对全市均价产生较大压力,拿证相对容易。

  从稳定价格的角度看,或采取高价盘和低价盘穿插入市的做法,这样高价盘就需要等待更长的时间入市。

  这是一场开发商报价与政府指导价的博弈,是梦想和现实间的冲撞,也是房企现金流的一次重大考验。

  不同房企对此展现出不同的态度。

  有分析人士将其概括为:大房企态度很“端正”,以万科、碧桂园为例,大者恒大,强者愈强,头部房企对于规模、指标有明确追求,它们摊子大、项目多,相较于一个项目的利润它们更看重高周转和资金回笼。相反,中小房企会显得较为“纠结”,依然摆脱不掉项目利润的包袱。

  此外,项目不同阶段,开发商对于预售证的态度也不尽相同。众所周知,房企一般会根据自身的营销策略将项目分批次开发和销售,因此统一项目存在多批预售证。

  一名楼盘销售人员告诉记者,通常情况下,第一批楼盘是一个项目的开端,开发商承担一定的资金压力,因此即便限价也会想办法入市。后续几期遭遇限价,可能会僵持段时间选择等待,毕竟前期已经有资金回笼,压力有所减小。

  相较于诸多遮遮掩掩的欲盖弥彰,世茂少帅许世坛倒是给出了一个颇为诚挚的回答。

  许世坛曾表示,我们选择尊重市场,不对抗大势。如果政府的备案价跟市场价是九折的,我们也愿意卖,就让业主赚10%,但是我们希望是一次性付款,等于一次性给了九折优惠;如果备案价只有市场的八折、七折,我们再等等,我们的增长不能以牺牲股东利益为代价。

  一语道明世茂的接受范围和条件。

  相较于世茂的“软姿势”,也有房企显得坚毅不摧,但现实处境却比它们的态度更为严酷。

  滨江上海第一枪未响

  位于上海宝山大场板块的滨江公园壹号便是其中的典型代表。

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